轉(zhuǎn)租的問題，看似簡(jiǎn)單，其實(shí)有點(diǎn)復(fù)雜，特別是營(yíng)改增的相關(guān)的問題，轉(zhuǎn)租的簡(jiǎn)易計(jì)稅選擇，什么時(shí)候不得選擇，其實(shí)有多種情形要考慮的。

想必大家對(duì)于轉(zhuǎn)租多有看過一些文章，但是對(duì)于轉(zhuǎn)租中有一些“個(gè)性”的問題，卻并不一定是跟小編說的有類同的或有點(diǎn)實(shí)用價(jià)值的東西。聲明一下，這個(gè)文章跟大家聊得還是“經(jīng)營(yíng)租賃”的事兒。

首先我們要知道一個(gè)營(yíng)改增當(dāng)中的事兒，注意這兒要分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的處理：

（1）不動(dòng)產(chǎn)（含土地）：

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（營(yíng)改增后取得的出租是按11%稅率）

小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（營(yíng)改增前后取得的一樣）

取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

（2）動(dòng)產(chǎn)：

一般納稅人以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。小規(guī)模納稅人都是3%。（注意這兒的營(yíng)改增試點(diǎn)之日前并不是2016年5月1日前，而是指2012年起各地陸續(xù)推進(jìn)的營(yíng)改增試點(diǎn)時(shí)間）

下面我們主要聊一下不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)租的事兒，動(dòng)產(chǎn)的就先不管了，轉(zhuǎn)租的定性，如何確定呢，我們直接分稅種看了：

事項(xiàng)一：增值稅

以營(yíng)改增各地的口徑為借鑒，轉(zhuǎn)租（即不管前面有幾手，只要是2016年4月30日租進(jìn)來了），認(rèn)為是屬于2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于一般納稅人，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅5%，但是，我們有一個(gè)這樣的理解前提要：

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人或擁有人來講，只要是2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)一般納稅人，永續(xù)下去都可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅（36個(gè)月可以一個(gè)輪回變更換）。

但是對(duì)于轉(zhuǎn)租進(jìn)來的，那一般是有一個(gè)租賃期限吧，比2017年10月31日到期，這兒兩個(gè)情形：

（1）如果是一個(gè)新的客戶承租再轉(zhuǎn)租，那對(duì)不起，按一般計(jì)稅11%，上一家可以選擇開具5%專用發(fā)票過來抵扣。

（2）如果還是原來這個(gè)承租戶續(xù)租，注意續(xù)租，這時(shí)能不能按營(yíng)改增之前取得，還是說營(yíng)改增之后取得。小編從形式上看，認(rèn)為是一個(gè)新的承租行為的開始，而不是一個(gè)舊行為的直接延續(xù)，中間只是無縫過渡了。初步認(rèn)為只能按一般計(jì)稅，這一點(diǎn)大家可以探討，比如就認(rèn)為是一個(gè)行為的延續(xù)，只是補(bǔ)充了合同規(guī)則而已，堅(jiān)持適用選擇5%簡(jiǎn)易也有空間聊。但是就算按11%計(jì)算銷項(xiàng)，上一方開具5%抵扣進(jìn)項(xiàng)，再加上其他一些抵扣，說不定也差不多之處。有時(shí)計(jì)較還不如好好規(guī)劃一下。

（3）還有一種情形是如果房東變了，是不是也會(huì)否定轉(zhuǎn)租判斷呢？如2016年4月30日前租入的，營(yíng)改增后房東變了，此時(shí)小編認(rèn)為并不改變承租取得的判斷，只是一個(gè)主體要素的變化，行為還是不變的。

事項(xiàng)二：房產(chǎn)稅

對(duì)于轉(zhuǎn)租人，按租金計(jì)算房產(chǎn)稅，之前確有地方這么做過，但是看到的是全廢掉了，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，從租計(jì)算是對(duì)持有人征的，并不是環(huán)節(jié)增值稅這樣理解，所以稅理上就有問題，不能看到租金就“眼紅”。

當(dāng)然了，轉(zhuǎn)租的籌劃空間，也是可以有的，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的從租計(jì)稅“太高”了，12%啊，比如出租10元，轉(zhuǎn)租15元，增加的5元就不存在房產(chǎn)稅的計(jì)算基數(shù)，前提是有一個(gè)合理的經(jīng)營(yíng)解釋。對(duì)于房產(chǎn)稅，第一手出租人，是按不含價(jià)計(jì)算的，這也算是營(yíng)改增帶來的減稅效果吧。這在財(cái)稅〔2016〕43號(hào)中也相當(dāng)明確了。

如果一次性簽訂的是五年的合同，出租方按其租金計(jì)繳房產(chǎn)稅時(shí)，多有認(rèn)為是一次性計(jì)繳的，小編認(rèn)為這是有利的理解，并沒有一個(gè)明確“規(guī)定”這樣的。轉(zhuǎn)租方就不要管房產(chǎn)稅的事了。

事項(xiàng)三：土地使用稅

這個(gè)也是只繳一次，對(duì)于產(chǎn)權(quán)人或使用人來計(jì)繳，如果是轉(zhuǎn)租過來的，一般原來的有權(quán)使用的人或有產(chǎn)權(quán)的人是其納稅人。轉(zhuǎn)租人并不存在再計(jì)繳的問題。

土地使用稅與占的土地面積有關(guān)，跟租金沒有關(guān)系。

事項(xiàng)四：印花稅

財(cái)產(chǎn)租賃合同，是要計(jì)繳印花稅的，如此情形下，一是出租人與轉(zhuǎn)租人的合同，這是要計(jì)繳千分之一的，前提是如果合同中約定含稅增值稅，沒有單獨(dú)列出來，則需要全額作為計(jì)稅基數(shù)，如果拆出來，按照總局對(duì)于營(yíng)改增的解釋口徑，是可以不作為價(jià)款計(jì)算印花稅的。

轉(zhuǎn)租人再出租的合同，是不是不需要計(jì)繳印花稅呢？由于租賃是對(duì)其行為征稅的，以此分析，這個(gè)財(cái)產(chǎn)雖不是自己的，轉(zhuǎn)租過來的，還是要計(jì)繳印花稅的，即轉(zhuǎn)租人要計(jì)繳2次“重復(fù)”的印花稅。

類房產(chǎn)稅的問題，如果一次性簽訂五年合同，印花稅是一次性按5年租金計(jì)繳的，這個(gè)不存在分期繳納的爭(zhēng)議。就算后面中斷了，也不存在退稅。還有的轉(zhuǎn)租人、出租人、承租人是三方合同，此時(shí)偶有發(fā)生，這樣轉(zhuǎn)租人是不是還存在2次計(jì)印花稅？依規(guī)定就各自的全額計(jì)繳印花稅（不包括保人、證人之類），此時(shí)反而小編認(rèn)為這是一個(gè)行為中發(fā)生的三方關(guān)系，轉(zhuǎn)租人繳納一次也是可以理解的。

事項(xiàng)五：個(gè)人所得稅

個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

但是現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，有幾位出租的同志們還去計(jì)繳過個(gè)人所得稅了。這兒有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的計(jì)算問題，是按照毛收入的800元或20%扣除，還是按照扣除向出租方支付的租金及增值稅額呢？這兒是扣除上面的轉(zhuǎn)租成本后及相關(guān)的稅費(fèi)，還有可能存在的修繕費(fèi)用（國(guó)稅發(fā)〔1994〕89號(hào)），再來看余額與4000元比較，以確定是減800元還是扣20%計(jì)算應(yīng)納稅所得額。

如果轉(zhuǎn)租人是企業(yè)所得稅納稅人，則直接收入減實(shí)際發(fā)生的可以扣除的成本來計(jì)算所得，前提是宜取得合規(guī)的票據(jù)等憑據(jù)資料。